賃貸物件の退去時に行なう

契約の際に確認する

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賃貸マンションなどに長く住んでいると退去の際にはあらゆる所が劣化しています。経験劣化で多くの場合は、仕方のない劣化となります。基本的に経年劣化の部分は借主に費用負担はありません。原状復帰は義務付けられていますが、意味合いを勘違いしている人も多くトラブルの元となります。原状復帰とは、借りた際の状態に戻して退去をするという意味ですが、長年住んでいれば当然ですが劣化しています。入居の際に細かく取り決めをしているケースもありますが、多くのケースで曖昧になっています。入居の際に敷金を支払っていますが、過失による破損などがない場合は戻ってくるお金です。入居の際に詳しく記載している場合がありますので、必ず確認します。退去の際には査定をする第三者を交えて確認する場合が多いです。原状復帰をめぐるあらゆるトラブル回避の為にガイドラインが用意されています。費用負担に関してよい目安となります。建物賃貸借契約は、賃貸借契約終了後には原状復帰して明け渡さなければなりません。畳替えやクロスの張り替え、カギの交換などがあります。カギの交換に関しては入居の際の契約書に記載されている場合があります。またよくあるのが、ハウスクリーニング費用です。通常の掃除は必要ですが、基本的に業者に依頼するハウスクリーニングは借主側に義務つけられていませんが、入居の際の契約書に記載されている場合が多いので入居の際に確認しておくとトラブルを回避することが出来ます。

用語の違いを理解する

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貸マンションや貸アパートなどの入居者が、引っ越しなどで退去することになるというケースは頻繁にみられるものである。入居時の契約書などには、「退去時には原状回復の義務があるという」趣旨の文言が記載されていることがほとんどである。また一方では、原状復帰という言葉を耳にすることも多い。では、原状回復と原状復帰はどのように異なるのであろうか。一般的な入居者にとっては、おそらくどちらの言葉もさほど大差のない同義語のように捉えられているのが現状である。しかし厳密に区別するのであれば、原状回復は法律用語であり、原状復帰は建築用語として用いられているのだ。原状回復は法律でも定められている義務の1つであり、この行為を行う主体者はこれから賃貸物件を退去しようとする入居者である。一方で原状復帰とは、建築業者や解体業者が借主が借りた当初の状態に戻す工事を行うことであり、当然ながら主体者は建築業者や解体業者である。このように主体者が異なることから、同じ工事を行う場合において別の用語が使用されているのである。ちなみに、原状復帰とは、建物の構造物を残した内装のみを解体する内装解体工事の一種である。内装解体工事では、主に汚れた壁や傷がついてしまった床など様々な箇所を修復してくれる作業であることから、次に入居する人も綺麗な状態で借りることができるのだ。原状回復を行なう際には、専門の業者へ依頼するのが一般的となっている。しかし、専門業者といても数が多いため、依頼する時には複数の業者を比較して決めるのがよいだろう。

トラブルとガイドライン

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賃貸アパートや物件を退去する際には、入居者と大家さんの間で原状復帰が問題になります。契約時の賃貸契約書には原状復帰と小さい字で記載されていますが、これは現在の状態を本来の状態に戻す事、つまり契約前の状態に回復させる事という意味です。しかし居住年数に関わらず毎日生活していれば、壁紙や水回りなど建材の劣化は防げません。こうした賃貸住宅のトラブルを防ぐため、国土交通省は原状回復につてガイドラインを設けました。ガイドラインに記載された原状復帰の定義は、賃借人の居住により発生した建物価値の減少の場合、過失や通常の使用を超えるような被害の場合には復旧義務が発生します。ですが建物の価値は時間が経つにつれ下がっていくので、通常の範囲内の使用である経年劣化の損害は復旧しなくても良いのです。例えば何もしなくてもクロスや壁紙、床材は汚れていきます。この様に通常使用で下がった住宅環境や価値の改善は大家の負担となる、とガイドラインに記載されています。またクロスや壁紙の耐用年数は5年としており、5年経過したクロスの退去者負担は1円とされています。通常使用で下がった価値以外の場合、クロスを破損したり壁に穴を開けた場合は、半分は大家さんの負担になります。あと注意が必要なのは特約です。賃貸契約であっても消費者契約法の規定に反しないのであれば、当事者同士の合意で特約を設けることが認められます。原状復帰のトラブルは解釈が難しく大変なので、入居や退去時には損傷の湯無や状況を必ず写真などに記録しておき当事者が立ち合いの上、十分に確認しましょう。

入居者負担と大家負担

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原状復帰では、入居者の過失や怠慢による傷や汚れの修繕費は、入居者が負担することになっています。経年劣化や通常使用による汚れの修繕費は、大家が負担します。その区別がつきにくい場合は、責任の押し付け合いとなることもあります。しかし傷や汚れの原因を見極める専門業者が間に入れば、円満な清算が可能となります。

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賃貸物件の退去時に行なう

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原状復帰はどこまでが求められるのか明確な基準はありません。ガイドラインに沿って費用負担を借主と貸主に振り分けて行きます。借主が故意、過失による劣化は借主負担となります。長く住むと入居の際にどのような状態であったか忘れてしまいますので、書面で記録しておくと安心です。

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複数の業者をチェックする

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原状復帰はオフィスや事務所を移る際には必ず実施しなくてはいけません。原状復帰にかかる費用は作業を依頼する業者によって大きな差があり、作業内容に関しても色々と特徴があるので、しっかりと比較検討を行い適切な業者に依頼するのがベストです。

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